Felietony i komentarze: Listopadowe hamowanie na budowach

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują na wyraźny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych po wyjątkowo mocnym październiku. Zjawisko to ma jednak przede wszystkim charakter sezonowy i nie stanowi sygnału trwałego osłabienia koniunktury na rynku mieszkaniowym.

Stabilny poziom wydawanych pozwoleń na budowę oraz wysoka liczba mieszkań oddawanych do użytkowania potwierdzają, że rynek pozostaje w fazie równoważenia podaży i popytu.

Rozpoczęte budowy

Po bardzo dobrych wynikach sektora deweloperskiego w październiku, listopad przyniósł wyraźne spowolnienie w zakresie nowych inwestycji. W listopadzie rozpoczęto budowę 7 966 mieszkań, co było najsłabszym wynikiem miesięcznym od ponad 2,5 roku, czyli od kwietnia 2023 roku.

Spadek w ujęciu miesiąc do miesiąca wyniósł ponad 37 proc. Zdaniem ekspertów nie należy jednak traktować tego jako zapowiedzi pogorszenia koniunktury.– Nie uważamy, aby był to zwiastun ogólnego osłabienia rynku, a raczej efekt sezonowego wahania. Podobna słabsza dynamika była widoczna m.in. w czerwcu czy sierpniu, po czym w kolejnych miesiącach liczba rozpoczynanych inwestycji ponownie przekraczała 11 tys. lokali – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Łącznie do listopada deweloperzy rozpoczęli budowę 120,8 tys. mieszkań.– Historycznie grudzień, ze względu na warunki pogodowe oraz okres świąteczny, jest jednym z najsłabszych miesięcy pod względem startów nowych inwestycji. Zakładamy więc, że w całym 2025 roku liczba rozpoczętych budów w sektorze deweloperskim nie przekroczy 130 tys. lokali – dodaje ekspert PZFD.

W prognozach na 2026 rok PZFD zakłada utrzymanie podobnej dynamiki wprowadzania nowych mieszkań jak w 2025 roku.– Na rynku będą się równoważyć pozytywne czynniki popytowe, w tym ostatni cykl obniżek stóp procentowych, oraz czynniki podażowe w postaci najwyższej w historii oferty dostępnych mieszkań. Pierwsze odpowiedzi co do trafności tej prognozy poznamy pod koniec pierwszego kwartału, gdy znane będą wyniki sektora za styczeń i luty – podkreśla Patryk Kozierkiewicz.

Pozwolenia na budowę

W listopadzie deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 13 818 mieszkań. Wynik ten jest zbliżony do średniej miesięcznej dla 2025 roku, co wskazuje na względną stabilizację w tym obszarze.

Jednocześnie, w porównaniu z analogicznym okresem roku wcześniejszego, liczba wydanych pozwoleń była niemal o 20 proc. niższa. Świadczy to o ostrożniejszym podejściu inwestorów, którzy w 2024 roku mierzyli się z wyprzedażą istniejącej oferty i oczekiwali na poprawę sytuacji popytowej.

Dane dotyczące rozpoczętych budów są najbardziej aktualnym wskaźnikiem koniunktury rynkowej, natomiast liczba pozwoleń na budowę odzwierciedla nastroje sprzed około 6–12 miesięcy, kiedy składane były wnioski administracyjne.– To tłumaczy bardzo dobre wyniki w zakresie pozwoleń w 2024 roku, które były częściowo napędzane programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz oczekiwaniami utrzymania podobnych instrumentów wsparcia. Tegoroczny, niemal 20-procentowy spadek jest konsekwencją niespełnienia tych oczekiwań i osłabienia koniunktury w 2024 roku, co przy wysokiej podaży mieszkań ograniczyło skłonność inwestorów do ubiegania się o nowe pozwolenia – podsumowuje Patryk Kozierkiewicz.

Lokale oddane do użytkowania

W listopadzie deweloperzy oddali do użytkowania ponad 13,6 tys. mieszkań. Łącznie od początku roku do końca listopada przekazano nabywcom 117,7 tys. lokali, co oznacza wynik o 6,9 proc. lepszy niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Jeszcze wyraźniejszy wzrost widać w porównaniu samego listopada rok do roku – w 2025 roku oddano w tym miesiącu o ponad 30 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Wynika to z faktu, że średni czas realizacji budynku wielorodzinnego wynosi około 22 miesięcy.– Mieszkania oddawane dziś do użytkowania były rozpoczynane w okresie boomu inwestycyjnego na przełomie 2023 i 2024 roku, gdy deweloperzy zwiększali podaż w odpowiedzi na popyt generowany przez program BK2 proc. Z tego powodu poprawa danych będzie widoczna także w całym 2026 roku – ocenia ekspert PZFD.

[ZT]48414[/ZT]

[ZT]48411[/ZT]

[ZT]48410[/ZT]