Sejm blokuje rozwój miast. Przez parkingi

O połowę więcej miejsc postojowych od liczby mieszkań ma powstawać w inwestycjach realizowanych w ramach specustawy mieszkaniowej. To efekt usunięcia przez Sejm zapisu przywracającego samorządom prawo do ustalania lokalnych standardów parkingowych. Krok wstecz dla miast, samorządów i budownictwa mieszkaniowego.

Budowa dużych osiedli mieszkaniowych zakładających powstanie nowych szkół, przedszkoli czy ogólnodostępnych terenów zielonych, które miałyby być przekazywane samorządom, jest skutecznie blokowana już od dwóch lat. W samej Warszawie wartość zamrożonych środków sięga 700 mln zł – tyle prywatnego kapitału miało zostać przeznaczone w darowiźnie na inwestycje w ramach zgody na zabudowę.

Centralny normatyw – lokalne problemy

Źródłem tego impasu są przepisy specustawy mieszkaniowej, a dokładnie nowelizacja z maja 2023 r., która wprowadziła minimalny współczynnik parkingowy na poziomie 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie – bez względu na lokalizację inwestycji i bez względu na regulacje samorządu lokalnego. Nowe przepisy zablokowały gminom możliwość dostosowywania liczby miejsc parkingowych do lokalnych uwarunkowań, takich jak np. dostęp do transportu publicznego. Tymczasem taka elastyczność pozostaje standardem w miejscowych planach i decyzjach o warunkach zabudowy.

– Jednym z fundamentów tzw. władztwa planistycznego gmin jest właśnie swoboda kształtowania polityki parkingowej. Uchwalona w 2018 r. specustawa dawała radom gmin uprawnienie do ustalania Lokalnych Standardów Urbanistycznych, w tym również miejskich wskaźników parkingowych. W 2023 r. popełniono błąd, ograniczając te kompetencje – mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W rezultacie samorządy muszą dziś narzucać inwestorom przeskalowane wymogi, które znacząco podnoszą koszty inwestycji i utrudniają możliwość realizacji zrównoważonych projektów mieszkaniowych. Dotyczy to lokalizacji, w których wymogi te są zupełnie zbędne. W miejscach dużej koncentracji komunikacji publicznej nie ma ani potrzeby, ani popytu na dodatkowe garaże. Wskaźniki 0,8 – 1,0 są tam wystarczające.

Konkretny przykład: Mokotów i 81 mln zł

Inwestycja Echo Investment na warszawskim Mokotowie to 81 mln zł przekazanych miastu. Powstała tam nowa szkoła podstawowa (otwarcie 1 września 2025 r.), park i infrastruktura drogowa. Projekt powstał przy wskaźniku 0,8 miejsca na mieszkanie. Gdyby musiał spełnić normę 1,5 – nie byłby możliwy.

Warszawa szacuje, że do końca obowiązywania specustawy (2026 r.) mogłoby powstać jeszcze 20 tys. mieszkań w 40 projektach – w tym 6 szkół podstawowych, szkoła specjalna, przedszkola, remonty szkół i odnowione 20 ha parków. Część z tych inwestycji stoi dziś pod znakiem zapytania z powodu nieelastycznych przepisów parkingowych.

– Najbardziej jaskrawym przykładem jest projekt firmy Spectra przy ul. Radzymińskiej – osiedle zaprojektowane na terenach po byłych zakładach tłuszczowych, ze szkołą dla 400 (docelowo 600) dzieci, rewitalizacją parku i przebudową dróg. Inwestycja, zgodna z decyzją środowiskową i uchwałą Rady Warszawy, zakładała współczynnik parkingowy 0,85 i przylega do stacji kolejki miejskiej. Od roku czeka na zmianę przepisów. W świetle decyzji Sejmu może w ogóle nie powstać w projektowanym kształcie – uważa prezes PZFD.

Jeszcze nie jest za późno

Poprawka zawarta w projekcie ustawy o TBS przywracała gminom możliwość ustalania wskaźników parkingowych – nie znosiła obowiązku ich zapewnienia, a jedynie znosiła centralne minimum, pozwalając samorządom działać elastycznie i racjonalnie.

– Sytuację można jeszcze uratować w toku dalszych prac legislacyjnych. Potrzebne jest rozwiązanie zdroworozsądkowe – pozostawiające współczynnik, ale umożliwiające jego modyfikację przez uchwały Rad Gmin. To przywróci równowagę między potrzebami mieszkańców, samorządów i inwestorów – podsumowuje prezes PZFD Maciej Wandzel.

[ZT]44018[/ZT]

[ZT]44011[/ZT]

[ZT]44012[/ZT]

[ZT]44010[/ZT]