Więcej mieszkań może powstawać na gruntach Skarbu Państwa

• Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje 1,5–2 mln mieszkań, mimo oddawanych przez dekady inwestycji deweloperskich i kilku programów wsparcia dla młodych na pierwsze mieszkanie.

• W tym kontekście wiele mówi się o konieczności przyspieszenia rozwoju społecznego budownictwa czynszowego, ale do tego potrzebne są grunty.

• Na ten cel przeznaczono 800 ha gruntów Skarbu Państwa, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości i które są zagospodarowywane wspólnie z samorządami.

• Ta pula gruntów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe może być nawet trzykrotnie większa.

– W Krajowym Zasobie Nieruchomości mamy 800 ha gruntów w różnych lokalizacjach, zarówno w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach, a także na terenach wiejskich. Zdecydowana większość z tych gruntów jest już pomyślana pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego że do zasobu krajowego trafiają wyłącznie grunty, które już zidentyfikowaliśmy jako potencjalnie nadające się pod budownictwo mieszkaniowe – mówi agencji informacyjnej Newseria dr hab. Adam Czerniak, prof. Szkoły Głównej Handlowej, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. – Głównym zadaniem KZN jest bowiem analiza gruntów Skarbu Państwa właśnie z perspektywy możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza inwestycji w mieszkania społeczne i przygotowanie ich do przekazania gminie, wniesienia aportem do społecznej inicjatywy mieszkaniowej czy do spółki celowej, która będzie budować mieszkania na wynajem o relatywnie dostępnym czynszu.

Według raportu PwC z 2022 roku w Polsce luka mieszkaniowa szacowana była na 2 mln mieszkań, mimo że zasób mieszkaniowy w naszym kraju systematycznie się zwiększał. W latach 2010–2020 wzrósł z poziomu 13,5 mln do 15 mln, czyli o 1,5 mln. Z badań McKinseya wynika, że właśnie takiej liczby wciąż brakuje, by zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe Polaków. Problemem jest nie tyle brak mieszkań w skali kraju, ponieważ liczba pustostanów w zupełności zaspokoiłaby szacowany deficyt, lecz jakość i lokalizacja tych mieszkań. Lokali brakuje głównie w największych aglomeracjach i ich miejscowościach satelickich, które gromadzą coraz większe skupiska ludzi, podczas gdy w mniejszych miejscowościach z dala od centrów brakuje mieszkańców.

Innym wyzwaniem jest spora grupa osób pozostających w tzw. luce czynszowej, czyli takich, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i jednocześnie niespełniających kryteriów uzyskania mieszkania komunalnego. W obszarach, w których rynek komercyjny nie oferuje realnych rozwiązań, a potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są wyłącznie w ramach rodziny, Krajowy Zasób Nieruchomości, we współpracy z samorządami, rozwija społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – budujące mieszkania na wynajem oraz z opcją dojścia do własności. Są to inwestycje realizowane w miejscach, gdzie są one najbardziej potrzebne, a jednocześnie najmniej opłacalne dla sektora prywatnego. KZN jest udziałowcem w ponad 500 inwestycjach SIM w całym kraju.

– Krajowy Zasób Nieruchomości zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem gruntami Skarbu Państwa, a grunty to jest to, co najbardziej ogranicza obecnie budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w dużych lokalizacjach. Zatem dobre zarządzanie gruntami, które pozostały w zasobie Skarbu Państwa – ich odrolnienie, przekształcenie, dozbrojenie, przygotowanie planu miejscowego albo warunków zabudowy – powoduje, że te grunty się odblokowują z perspektywy budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu my jako KZN pośrednio możemy się przyczyniać do wzrostu podaży mieszkań – wyjaśnia prof. Adam Czerniak. – Poza tą główną rolą doradzamy samorządom, jak pozyskiwać fundusze, i to zarówno z budżetu państwa, np. z Funduszu Dopłat czy kredytu SBC [społeczne budownictwo czynszowe – red.], jak i ze źródeł komercyjnych. Wspieramy samorządy również w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych, kontrolując te projekty oraz doradzając na każdym etapie, co, kiedy należałoby zrobić, żeby ta inwestycja przebiegła bez problemów i jak najszybciej.

KZN współpracuje z samorządami także w identyfikowaniu potrzeb mieszkaniowych dla konkretnego terenu, ile mieszkań można tam wybudować i jakiej wielkości. Jak podkreśla ekspert, jest kilka zmian ustawowych, które mogłyby usprawnić działalność KZN, a tym samym wesprzeć w jeszcze większym stopniu budownictwo mieszkaniowe w Polsce.

– Jedną z takich zmian, która bardzo by nam pomogła, byłoby rozszerzenie katalogu gruntów Skarbu Państwa, które możemy analizować. Obecnie możemy analizować 1 mln ha i to jest zaledwie 10 proc. wszystkiego, co ma w swoich zasobach Skarb Państwa. Według naszych wstępnych ocen powinniśmy analizować nawet około 2 do 3 mln ha gruntów Skarbu Państwa, bo na tak dużym zasobie możliwe są lokalizacje inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w mieszkania społeczne – mówi wiceprezes KZN. 

W ciągu ostatnich 20 lat wprowadzono kilka rządowych programów mających wesprzeć dostępność mieszkań dla młodych rodzin. Pierwszym z nich była Rodzina na Swoim, w którego ramach Skarb Państwa dopłacał do rat kredytu mieszkaniowego przez pierwsze osiem lat okresu kredytowego. Program działał w latach 2007–2012. Jego następcą było Mieszkanie dla Młodych, z którego można było skorzystać w latach 2014–2018. Głównym założeniem programu było umożliwienie nabycia pierwszego domu lub mieszkania przez osoby młode poprzez jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego udzielane w momencie wypłaty kredytu hipotecznego. W 2023 roku przez pół roku działał jeszcze Bezpieczny Kredyt 2%, w którym państwo dopłacało do spłaty rat kredytu hipotecznego zaciąganego w bankach. We wszystkich tych przypadkach pomoc dotyczyła ułatwień w zaciągnięciu bądź spłacie kredytu komercyjnego.

Zdaniem zastępcy prezesa KZN o skuteczności działań publicznych decyduje nie tylko skala środków przeznaczonych na mieszkalnictwo, ale przede wszystkim sposób ich wykorzystania. Podczas konferencji zorganizowanej przez NBP w Gdańsku porównał on polskie pomysły wspierania polityki mieszkaniowej do austriackich. Choć Polska wydaje więcej na ten cel niż Austria – zarówno w wartościach bezwzględnych, jak i w relacji do PKB – efekty wsparcia są odmienne. W Polsce dominuje model bezzwrotnych grantów inwestycyjnych dla samorządów oraz dopłat do kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych. W Austrii środki publiczne są w znacznej mierze kierowane na instrumenty zwrotne, wspierające budowę mieszkań czynszowych oraz świadczenia dla osób o najniższych dochodach. W efekcie powstaje więcej mieszkań w przeliczeniu na każde euro wsparcia publicznego, a także trwałość zasobu mieszkaniowego – właściciele nie mają motywacji do jego wyprzedaży, ponieważ czynsze pokrywają koszty utrzymania.

– Największym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest ciągła dyskusja i wynikająca z różnych konfliktów politycznych niemoc – diagnozuje profesor SGH. – My w końcu musimy się zdecydować na to, żeby usiąść do wspólnego stołu, przedyskutować wszelkie argumenty, wesprzeć się merytorycznie, oprzeć się na badaniach naukowych i stworzyć akceptowany przez wszystkie strony sporu politycznego program mieszkaniowy, nie na najbliższą kadencję, ale co najmniej na 10 lat. Politykę mieszkaniową prowadzi się w długim okresie, bo budownictwo mieszkaniowe trwa, a budynki, które zostaną stworzone, i warunki, na jakich przyjmiemy najemców do tych budynków, wykraczają znacząco poza jedną, dwie, a nawet często 10 kadencji.

Jak wskazuje KZN, w okresie styczeń–marzec 2025 roku oddano do użytkowania 740 mieszkań społecznych czynszowych, realizowanych w ramach TBS i SIM. To o 21,1 proc. więcej niż przed rokiem i więcej niż wszystkie mieszkania komunalne, spółdzielcze i na wynajem komercyjny razem wzięte (725 mieszkań). Z tego 122 mieszkania zostały oddane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe z udziałem KZN, co stanowi najwięcej w historii (16,5 proc.).

Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń–kwiecień 2025 roku oddano do użytkowania 62,2 tys. mieszkań, czyli o 3,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 37,7 tys. mieszkań – o 2,9 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 22,9 tys. mieszkań, czyli o 4,5 proc. mniej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 97,5 proc. ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach (czyli w postaci budownictwa społecznego, komunalnego, spółdzielczego, zakładowego) przekazano do użytkowania łącznie tylko 1,5 tys. mieszkań.