Polska na magazynowej fali

W ostatnich latach Polska stała się jednym z kluczowych graczy na europejskim rynku magazynowym. Kiedyś uznawana głównie za kraj tranzytowy, dziś przyciąga największe światowe firmy logistyczne i e-commerce, które inwestują miliardy w centra dystrybucyjne, parki logistyczne i obiekty typu BTS (build-to-suit). Obecnie Polska znajduje się w ścisłej czołówce europejskiej pod względem nowoczesnej powierzchni magazynowej - zarówno pod względem zasobów, jak i tempa wzrostu.

Liczby mówią same za siebie

Na początku 2025 roku całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w Polsce przekroczyła 34 miliony m², co plasuje nasz kraj na 3. miejscu w Europie, zaraz po Niemczech i Wielkiej Brytanii. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek urósł niemal dwukrotnie, a deweloperzy nie zwalniają tempa - na koniec II kwartału 2025 roku w budowie było blisko 2,5 miliona m² nowych obiektów.

Warto także zwrócić uwagę na niską stopę pustostanów - na poziomie 5-6%, co świadczy o wysokim popycie i silnym zainteresowaniu najemców, mimo spowolnienia gospodarczego w niektórych krajach UE.

Logistyczna brama Europy

Na dynamiczny rozwój rynku magazynowego wpływa wiele czynników. Położenie geograficzne Polski - na styku wschodu i zachodu Europy - czyni z niej naturalny hub logistyczny. Dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa (autostrady A1, A2, A4, drogi ekspresowe), rosnąca liczba terminali intermodalnych i portów suchych oraz rozbudowywane połączenia kolejowe z Chinami to atuty, które przyciągają inwestorów.

Nie można też pominąć roli handlu elektronicznego. Rozwój e-commerce, zarówno lokalnego, jak i międzynarodowego, sprawił, że firmy potrzebują coraz większej elastyczności i dostępności powierzchni magazynowej. Amazon, Zalando, Allegro, Shein czy Temu inwestują w ogromne centra dystrybucyjne w Polsce. Dodatkowo krajowi operatorzy logistyczni, tacy jak InPost czy OEX Fulfilio, również rozwijają własne sieci logistyczne.

Elastyczne magazynowanie dla małych firm

Wraz z dojrzewaniem rynku i wzrostem liczby małych oraz średnich przedsiębiorstw e-commerce, coraz więcej operatorów logistycznych wprowadza elastyczne modele współpracy, umożliwiające firmom wynajmowanie powierzchni „na sztuki” - czyli na pojedyncze miejsca lub regały paletowe bez konieczności angażowania się w długoterminowe umowy lub wynajmowania całych hal. Tego typu usługi, znane jako magazynowanie outsourcingowe lub fulfilment na żądanie, pozwalają mniejszym firmom skalować swoją działalność bez dużych inwestycji początkowych. Trend ten napędzają również nowe platformy cyfrowe, które łączą właścicieli magazynów z najemcami w modelu podobnym do Airbnb, lecz w sektorze logistycznym.

Wyzwania i przyszłość

Pomimo imponującego rozwoju, branża mierzy się z pewnymi wyzwaniami: rosnącymi kosztami budowy, niedoborem pracowników, presją ekologiczną oraz koniecznością transformacji energetycznej. Coraz większe znaczenie mają inwestycje w zieloną energię, automatyzację oraz magazyny typu ESG-compliant.

Jednak prognozy pozostają optymistyczne. Według analityków JLL i Savills, Polska w nadchodzących latach utrzyma pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej, a w perspektywie do 2030 roku może przekroczyć próg 50 milionów m² nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Podsumowanie

Polska ugruntowała swoją pozycję jako europejski lider w logistyce i magazynowaniu. Dzięki korzystnemu położeniu, nowoczesnej infrastrukturze i rosnącemu popytowi, kraj staje się kluczowym ogniwem w łańcuchach dostaw na całym kontynencie. W dobie cyfryzacji, zrównoważonego rozwoju i globalnych zmian gospodarczych, magazyny w Polsce będą odgrywać jeszcze większą rolę w przyszłości Europy.