Mieszkaniowy bilans 2025: stabilizacja podaży i powrót popytu

Rok 2025 na rynku mieszkaniowym upłynął bez dodatkowych impulsów programowych, przy rekordowej ofercie dostępnych lokali oraz utrzymujących się wysokich stopach procentowych. Pomimo tych uwarunkowań deweloperzy rozpoczęli budowę blisko 130 tys. mieszkań, co – w ocenie branży – potwierdza zdolność sektora do funkcjonowania w warunkach rynkowej równowagi.

Dane za grudzień, opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny, pozwalają na pełne podsumowanie sytuacji w budownictwie mieszkaniowym w 2025 roku.

Rozpoczęte budowy

W 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 129 714 mieszkań. Wynik ten został osiągnięty w warunkach najwyższej w historii oferty mieszkaniowej oraz przy stopach procentowych Narodowy Bank Polski wyraźnie wyższych niż w okresie boomu z lat 2016–2021.

W ujęciu rocznym oznacza to 15-procentowy spadek liczby rozpoczętych inwestycji względem 2024 roku. Jak wskazuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polski Związek Firm Deweloperskich, porównanie to może być mylące. W 2024 roku, zwłaszcza w pierwszej połowie, uruchamianie nowych projektów było napędzane zwiększonym popytem związanym z programem BK2% oraz oczekiwaniami co do jego przedłużenia. Rezultat osiągnięty w 2025 roku miał natomiast charakter bardziej organiczny i nie był wspierany dodatkowymi bodźcami popytowymi.

Według branży strategia stopniowego uruchamiania nowych inwestycji może zostać zweryfikowana pozytywnie. Wskazują na to obniżki stóp procentowych oraz wzrost zainteresowania zakupem mieszkań obserwowany w końcówce 2025 roku. Jak wynika z danych Otodom Analytics, liczba sprzedanych mieszkań w siedmiu największych miastach była w ostatnim kwartale 2025 roku najwyższa od analogicznego okresu 2023 roku. Utrzymanie takiego poziomu sprzedaży w całym 2026 roku może być jednak trudne, choć jest to postrzegane jako pozytywny sygnał dla rynku.

Prognozy Polski Związek Firm Deweloperskich zakładają, że na koniec 2026 roku liczba nowo uruchomionych inwestycji będzie oscylować wokół 125–130 tys. mieszkań, przy równoważeniu się wzrostu popytu i wysokiej podaży gotowych, niesprzedanych lokali.

Pozwolenia na budowę

W 2025 roku inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 171 493 mieszkań, co oznacza spadek o 16% w porównaniu z 2024 rokiem. Zdaniem przedstawicieli branży lekkie schłodzenie aktywności inwestycyjnej jest w tym przypadku zjawiskiem naturalnym. Wysoki poziom oferty i wolniejsze tempo sprzedaży mogły skłaniać część inwestorów do koncentracji na sprzedaży już realizowanych projektów, kosztem przygotowywania kolejnych.

Zjawisko to mogło w większym stopniu dotyczyć mniejszych deweloperów działających poza głównymi rynkami, choć nadpodaż mieszkań obserwowana była również w części dużych ośrodków miejskich. Jednocześnie poprawiające się warunki makroekonomiczne oraz planowane zmiany prawne mogą sprzyjać większej aktywności inwestycyjnej w 2026 roku.

Mieszkania oddane do użytkowania

Po dwóch latach spadków liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, deweloperzy zakończyli 2025 rok wynikiem 134 tys. ukończonych lokali, co oznacza wzrost o 8% rok do roku. Liczba ta jest wypadkową inwestycji rozpoczętych około 18–24 miesięcy wcześniej.

Z uwagi na wysoką liczbę budów uruchomionych w 2024 roku, branża przewiduje, że w 2026 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania może wzrosnąć do około 140 tys. lokali, zbliżając się do rekordowych poziomów notowanych w latach 2020–2022.